第218~219章 【华置的潜力】(求月_香江新豪门
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第218~219章 【华置的潜力】(求月

  第193章第218~219章【华置的潜力】(求月票!)

  1987年3月9日。

  星期一。

  林祖辉来到新时代地产的办公室,拿起办公桌上的报纸一看,果然是连夜刊登了他的‘壮举’。

  就连《天天日报》都登露出来,不过主题是‘慈善’;至于其它的刊登报纸,主题则是‘风流’。

  简单的看了几眼,便没有了兴趣,他一点也不在意这些花边新闻,反而觉得是在给自己打广告,他连广告费都不需要出。

  不一会,陈斌来到办公室。

  林祖辉询问道:“京城那个项目进展如何了?”

  陈斌知道老板对于‘国有土地证编号为0001’这个荣誉很看重,想争取成为内地第一个外销房地产的地产商。

  “宝利科技正在和政府交涉,相信今年一定可以拿到许可!我们已经派驻了骨干在那边,一旦拿到许可,很快就可以进入征收、平整土地等环节”

  林祖辉听着汇报,脑海里浮现出这个项目的蓝图。

  虽然他没有去过京城考察(香江事务关键时刻),但选址他也是有建议的——靠近机场的温榆河畔。

  不仅仅如此,他大手一挥,让整个项目的面积在260平方尺(约万平方米),总建筑面积在120万平方尺。形象一点的形容,相当于香江的太古城、黄埔花园那么大!

  整个项目大概规划为400幢别墅,及上千个单位的住宅公寓。听起来是个大工程,但内地的地价、房价,怎么能和香江相比!

  目前,香江本岛住宅普遍都在1000元每平方尺以上,也就是上10000元一平米以上。

  而鹏城、京城的房价,在90年代初期也就1600元每平米左右,同一时间相差10倍以上。前世巩丽因为拍摄了《唐伯虎点秋香》,收到了永胜的100万片酬,便在1992年买下正好开售的丽京花园别墅,单价为5000元每平米。

  “也不能全靠宝利科技,你也知道他们做事的效率,我们也要多活动活动!”

  “恩,我已经叮嘱驻守的高级职员,多去咨询一下政策,多去活动活动!”

  林祖辉这才点点头,然后想起什么,又说道:“晚点我介绍你一个人,我打算投资她在内地做运作方面的业务,会让她参与这个项目!”

  “好!”

  陈斌毫不关心老板所说的人是什么样子,他只知道老板不会拿项目开玩笑。

  林祖辉打算让邹凯旋去内地成立一家贸易公司,主要为自己搜集古董业务;与此同时,培养她在地产上运作的本事,为将来做打算。

  若真是人才,凭借这两个项目她就可以走进自己的视线里,若是扶不起的阿斗,林祖辉只能让首富先生去培养吧!

  本周,林祖辉一个重要的工作是解决华人置业的‘10亿贷款’问题。当然了,这并没有什么难度,皇室大厦和夏悫大厦都是优质物业,而华人置业本身现金流就已经高达16亿,可谓公司声誉正浓。

  林祖辉直接邀请了几家银团,来到华人置业的会议室,一次性达成组合贷款协议。

  会议室里,林祖辉特意将自己对香江的写字楼前景的看法,向几位银行家进行述说。

  “香江的写字楼将是最近几年增长最亮眼的投资之一,空置率逐年下跌,租金水涨船高.位于黄金地段的夏悫大厦和皇室大厦,其未来的租金收入以及物业本身的升值前景,是非常乐观的大家再看看华人置业的资产配置,夏悫大厦、皇室大厦、宏记大厦,这三幢大厦当前每年为公司能带来两亿多的纯租金收益而‘华置中心’明年开始投入使用,亦是在市场最需要写字楼的时候。光这五幢大厦,未来便可为公司带来每年4亿左右的纯利大家别忘了,华人置业旗下还拥有价值近12亿的优质收租物业,每年的租金亦是不菲所以,别看本轮华人置业的负债已经达到26亿(借贷后),但我们的资产值、负债率都非常良好。”

  几位银行家听完,为林祖辉的演说鼓掌,大家深以为然,他们来之前其实就已经下定决定同意贷款。

  他们为华人置业贷款的第一条件:就是林祖辉本人,而不是华人置业。

  一个成功的企业,一定是有一个成功的领头羊,而林祖辉完美的符合。

  看过华人置业的财报,各银行家再无疑问,资产值近62亿(收购后),负债26亿。

  重要的是,旗下收租物业非常优质,收租率高、管理成本低、租金高,可谓是真正的优质资产。

  四成的负债率,也是完全合情合理。

  更何况,林祖辉擅长股市供股集资,所以一众银行家纷纷认购贷款金额,就和抢筹码似的。

  若是让其他企业家知道了,不知道该作何想法。

  在他们心中的财神爷,此时反而视林祖辉为财神爷。

  解决完贷款的事情,林祖辉并没有感觉到有多了不起,据他所知,前世大刘买下这两幢大厦的时候,本来是制定了供股集资30亿的计划,吓得韦理连忙抛售股票(韦理当时是华置二股东、董事局主席),并辞去主席位置。不过一个多月后,股灾来临,供股集资的计划取消,而刘銮雄并没有退缩,而是采用银行高额的贷款,依旧拿下了皇室大厦和夏悫大厦。

  而对于银行家来说,这两幢大厦本身就是优质资产,自然也不会拒绝。除非发生严重的政治危机,地产暴跌,银行家才会退缩,而八七股灾对地产影响不是很大。

  高毅恭敬的坐在沙发上,等待这林祖辉的交代。

  林祖辉在纸上计算着华人置业的财务情况、预备投资,此次加上银行贷款,华人置业实际上是有26亿的资金,而两幢大厦仅需23亿多(含税),还能余下2亿多的现金。

  而今年华人置业的分红策略是:以红股代替现金。

  算完可支配资金,林祖辉又将自己的恒生指数曲线图拿出来。

  他一直有关注证券市场,并将恒生指数以曲线图的形势,手绘出来,供自己作为参考。他虽然知道恒生指数的大概走势,但他还想推测出每一次微调的可能性。

  在纸上画了一会,林祖辉再次惊讶的发现,他可能又推测出一波走势:

  原来,三月份第一周恒生指数短暂性的触及2950点,然后迅速开始回落,截止到本周三已经下跌至2750点。

  林祖辉根据两种因素技术分析:

  第一,离九月底的最高点3900点,还有近半年时间,说明应该有一波小幅的回调,这样才能将半年时间走完。

  第二,还有一个半月就是4月期指合约交割时间,大概率会出现从三月初的2950点的最高点,下跌至2600点的回调行情。道理很简单,投资者都在买入期指合约,那么沽空期指合约就是个机会。

  通过这种分析,林祖辉对高毅说道:“一旦恒生指数跌破2750点,华人置业就买入9月期指合约,最大买入金额为2亿资金。记住,只在2750点下方买,买入的动作小点,我预测四月底之前都有机会。”

  高毅连忙点点头,说道:“好的!不过现在市场期指合约交易活跃,每天都有16000张交易单,2亿资金不算巨大。”

  “那就降到最低影响!比如我们按照2750点计算,我们两亿资金可以买入7200张期货合约,每天买入不能超过1000张。而且,我觉得4月份才是多空交战的激烈时候,所以四月份的机会最多。你不要急躁!”

  高毅不是专业证券出身,林祖辉不得不多叮嘱一下!

  他不希望影响太大,从而影响自己的证券投资。

  “好的,我明白了!”高毅认真的说道。

  林祖辉点点头,心里估算了一下,他可能又为华人置业赚了亿!

  等九月份再供股集资10亿,华人置业便能减持10亿的债务,而且还有充足的现金流,并安然度过股灾;股灾后,买下子公司中华娱乐的娱乐行大厦,进行重建。

  这样一来,华人置业可能挤进香江十大地产行业,超过淘大置业(恒隆的置业公司)。

  林祖辉一下拥有两家十大地产公司,声威巨大。

  礼拜五,新时代地产系再下一城,宣布以13亿的代价,买下置地的一批土地储备。

  顿时,港九震惊,新时代地产全系上市公司股价大涨。

  其实,置地并不急着出售旗下的土地储备,因为已经有两幢大厦出售,置地不仅打乱了‘华资地产五虎’的部署,还缓解了怡和系的财务状况。

  不过,奈何新时代地产给的太多,直接以溢价两成的报价,打动了置地管理层的心!

  至于林祖辉怎么想的?

  其实很简单,这批土地储备都是优质地皮,看似溢价两成,其实也就是九月份,亦或者是明年(1988年)上半年的地价水平(八七股灾地价下跌15%,很快又涨回来了)。

  反正也是将来开发,林祖辉也不在意那一点点差价!

  而且,新时代地产要想一次性买下如此多的优质地皮,只能通过官地拍卖,那么溢价可能更多。

  若是在市场上一点点搜寻,先说优质土地可遇不可求,其次也是费时费力,等搜寻到如此多的土地时,那价格也是水涨船高了。

  新时代地产的办公室,林祖辉站在窗户前,望着皇后大道繁荣的景象,陷入一种思绪。

  自1984年9月初涉资本市场以来,不过才花去920天时间,林祖辉就已经实现他三年前一个普通夜晚独处时许下的宏愿:直接拥有一家超过100亿市值的财团系。创业之初,他以为需要到九十年代初,才能挤进十大财阀,控制100亿市值以上的上市公司。在创业的920天后,他出人意料将自己的理想提前了三年完成。

  这个成绩,有几人能敌?

  这一天,林祖辉22周岁!

  一个男人,一个有进取心的男人,在弱冠之年,通过自己的努力奋斗,再加上一些好运(呸,不要脸!明明是‘穿越’这个金手指),能够将昔日最狂野的梦想,在现实中放大上千倍(前世最大的梦想是身价突破千万),的确是一件令人兴奋又自豪的事情。

  一向谨慎而低调的林祖辉,在1987年开始,平日里严肃的帅气脸上,总是不经意间露出少许的放松和笑容。

  深情ING!

  “咚咚”

  敲门声响起,林祖辉收回思绪,他还年轻,不能躺在功劳簿上度日子。

  钱是越多越好,就和老婆子女一样!

  “老板,会议时间到了!”助手恭敬的说道。

  “恩,我马上就来!”林祖辉威严的说道。

  不一会,林祖辉走进会议室,近20多位高层纷纷起身,待林祖辉坐好后,大家才再次入座。

  这个会议是集团性质的会议,新时代地产系的母、子公司高层俱参加了今天的会议,至于孙公司——中华娱乐、富丽华酒店、大酒店,自然没有资格参加。

  中华娱乐公司:八七股灾前会抛售物业(卖给华置)、证券投资,然后清偿债务;八七股灾后,出售娱乐行给华人置业,公司再进行分红。至此,中环娱乐将成为一个壳公司,按照市价起码值5000万以上。将来可以出售给亚视或梦工厂,以作上市之用。

  富丽华酒店:八七股灾过6个月后,联合林氏家族进行私有化,将于国泰城市直接管理。(注:私有化是以近6个月最高价进行的,所以要股灾六个月后,再溢价两成,便轻松成功)

  大酒店:双方的口水战还在持续,国泰城市尚未展开新的攻势。

  会议的内容很简单,各公司汇报工作,再提出遇见的问题,大家一起作讨论。

  最后,林祖辉总结道:“看来,大家都认为最大的问题是在国泰城市上,其问题是纯利不足支付利息!至于新时代地产和华人置业的债务虽然高,但本身资产值也高,所以都仅有4成多,而且盈利前景巨大,无需担心利息和纯利的问题。”

  新时代地产资产值内部预估为75亿,债务27亿,债务率不及4成;公司的发展地产盈利今年有望突破五亿,再加上租金纯利,稳稳的在6亿规模。

  华人置业资产值62亿,债务26亿,也才四成多一点;目前公司的租金纯利一年保守在3亿的样子,已经足够偿还利息(亿);而且一旦华置中心(双子大厦)投入使用,以及租金继续上涨,将很快扭转局面,公司提升一倍的纯利。

  而且高层们都知道,华人置业/新时代地产,肯定还要供股集资,减持债务,老板只是在等待时机而已。

  唯独国泰城市负债20亿,目前年纯利不及1亿,远不够利息开支。

  众人纷纷点头,国泰城市虽然是两家上市公司的大股东,而且控制的两家上市公司市值,都比国泰城市本身高。国泰城市市值依旧仅8亿,而富丽华酒店市值11亿,大酒店市值更是80亿。

  但由于负债高,国泰城市并没有被投资者看好。若不是两家子公司的股票价值很‘值钱’,怕是国泰城市要暴跌。

  林祖辉点头说道:“大家无需担心国泰城市,只要银行不催债务,等我们腾出手来,便可以瞬间扭转局面。”

  他的心里想法是:只要坚持到九月份,国泰城市本身就投资了9亿蓝筹股,获利都是亿以上,回笼的资金可以让债务瞬间变可减少四成,稳住局面。还有国泰城市背靠新时代地产,可以大量供股集资,亦可以减持债务。

  重要的是,股灾后有林祖辉家族做后盾,联合私有化也不是问题(尽可能的避免)。

  既然老板都这样说了,很多高层都在心里猜测,老板一定有妙招,所以便安定下来。

  梁真勋说道:“目前来看,三家公司的短期发展都已经到位了,接下来我们要先稳定下来,沉下心来发展。”

  公司的钱和短期潜力,都用光了,哪怕是新时代地产都不可能大举借债了,所以确实只能如此。

  林祖辉点点头,说道:“只是暂时的,发展是不会停下脚步的,但是也需要一个好的根基。所以,上半年我们就好好的稳固一下吧!伱们作为高层,要将工作好好的做细做到位,发展物业、收租物业,尽可能的提升潜力,我会监督你们的!”

  “是,老板!”

  国泰城市、华人置业都在等九月份的回报,而新时代地产并没有投资证券业务,专心耕耘发展地产。但面对如此庞大的债务,林祖辉自然有心里准备,那就是九月底全系供股集资30亿,便可安然度过八七股灾。

  前世,李超人本来打算在股灾前供股集资100亿(全系上市公司,再加分拆港灯的子公司嘉宏地产上市),结果股灾来临,计划大概完成了一半。

  林祖辉清楚的知道股灾时间,所以新时代地产全系供股集资30亿,还是可能达成的。

  当然了,新时代地产这个母公司最多供股集资10~15亿,林祖辉本人可以通过股票质押贷款来供,其余部分都是华人置业和国泰城市的供股集资,那样只需要新时代地产供股就行。

  这个已经算简单的供股了,前世大刘、罗旭瑞碰到大型收购案,都采用的是孙公司来供股集资,并进行收购。这样一来,资金就可以放大2的三次方8倍——本人供母公司,母公司再供子公司,子公司再供孙公司。

  今天晚上万字更新结束!

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